三亚二手房地产市场疲软份额不到一手房市场1%

　　近日，三亚市国土局信息中心有消息传出，今年10月份，全三亚市的二手房市场仅完成4宗交易，成交面积494.7平方米，成交金额67.7721万元。资料显示，2005年1至9月份，三亚市的二手房总成交面积11.8706万平方米，与上年同期相比下降54.19%，平均销售价格为每平方米1600元，与上年同期相比减少11.1%。二手房交易如此萎缩，令人忧虑。三亚市二手房价格普遍较低，有其特定的交易群体。据了解，二手房交易群体80%集中于45岁以上大龄人士，交易群体集中在欲改善住宅条件的人群和收入相对较低的人群中。

　　三亚市房地产交易所所长蔡兴业指出，三亚地产要打造以度假、养老、投资、置业为核心形态的“第二居所”，房子是奢侈品，只有交易成本较低而且流通方便，“第二居所”才能具有产业意义和经济价值。业内人士认为，如果二手房市场发达，二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的增加，一手房需求的下降则房价就不会上升，相对便宜的二手房交易比例的增加最终也能抑制整体房价上涨。二手房市场的持续疲软，将助长消费者持币观望的心态，加剧一手房市场的疲软。

　　三亚二手房经纪公司有关人士介绍，许多二手房中介公司自今年3月份开始就没有接过二手房业务，今年以来三亚市已经有十几家二手房公司关门了。“二手房市场的萎缩，根本原因是国家的宏观调控政策的影响。”三亚市房地产协会副秘书长刘树国说。“有泡沫的是上海、北京的房价，单价动则一二万元，而三亚的房价平均才3000多元，成本就1000元多了，能有多少泡沫的空间？”三亚三合地产评估有限公司李干勇说。

　　海南三亚房地产自2001年以来就实行了房地产适度开发、土地供应适度从紧的政策，从2005年1月1日开始严格控制炒房的局面，一系列的措施对市场过热进行了有效的控制。“国家宏观调控的政策长三角地区的影响最大，而这个地区是三亚房地产最主要的销售市场，这里的人们持币观望，因此三亚房地产销售也深受影响。”刘树国说。

　　三亚市房地产交易的资料显示：10月份，三亚一手房市场的交易量是307套，总面积2.68万平方米，金额11662.55万元，二手房市场份额达不到一手房市场份额的1%。如今，全国各大城市房地市场所占的份额都接近一手房市场的一半左右。

　　上海市推行个人二手房交易可以获得70%的按揭银行贷款的政策。业界表示，要活跃三亚的二手房市场，需要对市场培育与呵护。一位不愿透露姓名的拍卖公司老总说，二手房经纪公司两年多来辛苦培育的市场有被税费压垮的危险。

　　近期，国家税务总局在《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》中正式明确，个人买卖二手房必须缴纳个人所得税。但交多少税，按什么样的标准交税，需要有一个规范化征收程序。业主施先生说，现在的产权过户手续一般需要3个月以上，而税费的征收标准经常是税费机关核定的单价，花几千块钱由国家认质的评估公司做出来的评估单价成一张废纸，二手房在转让时有8成的收益会转化成税款，一些人因此就不愿意交易了。海南房地产业内人士认为，没有金融信贷的支持，就没有发达活跃的二手房市场。三亚还应该推行二手房按揭贷款来鼓励买方，培育已有的市场。